【博士论文简介】近代城市化中的地权制度变迁一一以上海租界为例

作者：李一苇

        本文旨在研究近代中国城市化进程中的土地问题，以上海公共租界及法租界为代表，回顾其1840-1945年间在土地契证、地权属性、房地产市场形态、以及土地开发利用等方面的历史，探讨近代中国地权制度变迁与城市化发展的相互作用。笔者以数十年来国内外学者在传统中国地权问题上取得的优秀成果为基础，将研宄视野由传统转向近代，由农田转向城市，关注近代转型中上海租界的道契制度在经济权利和法律权利两个层面的演化变迁，并试图发掘提炼近代城市土地市场中具有普遍性的特征，以求深化土地产权理论及其解释力。

        以上海道契和黄浦江滩岸开发为切入点，笔者收集整理了大量土地契证、近代报刊、租界档案及浚浦局原始档案，借助产权理论和不完全契约理论，采用案例分析和初步统计等方法，形成对上海租界地权制度的历史梳理和理论阐释。整合道契交易案例和租界相关法律文件可以发现，道契地产经济权利与法律权利的核心特征于19世纪末20世纪初基本形成，并在之后的近半个世纪中保持相对稳定。

        通过对这些权利特征的动态演化和制度效率的理论探究，本文取得以下主要结论和创新：

        本文回应了学界长期以来对上海道契产权性质的所有权与使用权论争，首次提出并论证了上海道契的土地占有权属性。土地的占有权形态可抽象为由非所有者拥有的、介于所有权与使用权之间的、独立于土地所有权的财产权利，具有抵押、担保及典当等权能，超出使用权。土地占有权在市场交易中被界定，能够以契约为基础扩展权能，是一种受市场和社会普遍认可的经济权利。道契的信用担保职能受到市场和社会的广泛认可，其高度发育的证券化具有独特性。

        进而，本文对道契的扩权赋能和土地占有权的实现路径进行了理论阐释与历史实证。在不完全契约条件下，道契地产实现了所有权与剩余控制权的长期分离，道契持有者通过行使剩余控制权获取对地价增值的支配而实现土地占有权，具体表现为城市化带来的地价上涨全部由道契持有者获取。上海道契的土地占有权在产权形态特征与实现路径上，与中国传统地权市场中的典权、田面权具有共通性，由此可深化土地产权理论，为我国当前的城乡土地市场改革提供历史和理论启示。同时，占有权形态的适用范畴可由土地市场推广至要素市场，具有广阔的理论扩展空间和现实借鉴意义。

        在此基础上，本文继续从上海租界内房地产市场的繁荣发展与沿浦新生滩地进入租界内外土地市场两个角度，讨论占有权制度与城市化的互动关系。

        土地占有权制度对城市化发展的积极作用值得肯定。占有权制度下的房地产市场呈现交易方式多样化特征，占有权者的各项权能可灵活地再析分，独立或组合参与市场交易，从而有效激励不同主体参与房地产开发和城市建设不同环节的投资经营，使之共享土地增值收益。这一土地占有权制度和土地市场的多样化特点，在近代租界城市中具有普遍性，并逐步向租界以外的城市区域扩展。

        随着城市空间的开发扩展，土地占有权制度及其作用也得到强化。沿浦滩地产权的界定遵循优先占有原则，在围绕公用滩地填筑开发的利益博弈中，新增滩地的道契持有者逐渐获得与一般道契地产相同的土地占有权。此外为解决岸线公共资源私人排他性占有带来的外部性问题，租界内外在滩地产权界定中采取的制度安排也不断冲突整合，此类冲突的核心始终是滩地的占有权而非所有权的归属。

本文为博士论文简介，2021年于清华大学社会科学学院通过答辩，指导教师为龙登高教授。作者联系方式：[e-mail]。

（博士论文简介投稿请直接发送到我刊编辑部邮箱 [e-mail]，投稿将在《中国经济史研究》择期刊出。）